Wissen im Mietrecht
Ordentliche Kündigung im Mietrecht
Eine ordentliche Kündigung im Mietrecht beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.
Während Mieter:innen ihren unbefristeten Mietvertrag in der Regel ohne Begründung kündigen können, benötigen Vermieter:innen ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse.
Gerade bei einer ordentlichen Kündigung entscheidet neben dem Kündigungsgrund vor allem eines: Der rechtzeitige und nachweisbare Zugang.
Ordentliche Kündigung durch Vermieter, nur mit „berechtigtem Interesse"
Vermieter:innen dürfen eine ordentliche Kündigung im Mietrecht nur aussprechen, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB vorliegt.
Willkürliche Kündigungen sind im Wohnraummietrecht unzulässig.
Schuldhafte Pflichtverletzung
Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt, etwa durch:
wiederholt unpünktliche Mietzahlungen
unerlaubte Gebrauchsüberlassung
nachhaltige Störung des Hausfriedens
Oft reicht dies nicht für eine fristlose Kündigung, kann aber eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.
Verwertungskündigung
Die Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindert eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie.
Ein bloßer Verkaufswunsch reicht regelmäßig nicht aus.
Wichtig
Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Ein späteres „Nachschieben“ von Gründen ist häufig nicht möglich.
Ordentliche Kündigung durch Mieter
Mieter:innen können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt regelmäßig drei Monate.
Auch hier gilt: Entscheidend ist nicht das Datum des Schreibens, sondern der Zugang beim Vermieter.
Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung
Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat noch in die Frist einbezogen wird. Geht die Kündigung später zu, verschiebt sich das Vertragsende entsprechend.
Ohne nachweisbaren Zugang besteht das Risiko, dass:
Mietdauer bis 5 Jahre → 3 Monate
Mietdauer über 5 Jahre → 6 Monate
Mietdauer über 8 Jahre → 9 Monate
Versand ≠ Zugang
Entscheidend ist der Zugangsnachweis, nicht die Versandart.
Das Zustellungsrisiko bei ordentlicher Kündigung
Bei der ordentlichen Kündigung im Mietrecht sind die Fristen starr. Oft entscheidet ein einziger Tag über den gewünschten Beendigungszeitpunkt.
Typisches Risiko:
Zugang am 3. Werktag → Frist läuft
Zugang am 4. Werktag → Fristbeginn erst im Folgemonat
Die Folge:
Für Mieter:innen: ein zusätzlicher Monat Mietzahlung
Für Vermieter:innen: ein zusätzlicher Monat Verzögerung bei Eigennutzung oder Neuvermietung
In der Praxis entstehen hier häufig Streitigkeiten über:
den genauen Zeitpunkt des Einwurfs
die übliche Leerungszeit des Briefkastens
den tatsächlichen Zugangstag
Eine korrekt berechnete Frist hilft nicht, wenn der Zugang nicht nachweisbar ist.
Rechtssichere Zustellung bei ordentlicher Kündigung
Je näher der Zugangstermin an den 3. Werktag heranrückt, desto größer wird das Risiko einer Fristverschiebung.
In solchen Konstellationen kann es sinnvoll sein, die Zustellung bewusst zu planen und nachvollziehbar zu dokumentieren, insbesondere bei:
Eigenbedarfskündigungen
Kündigungen nach langer Mietdauer
angespannten Mietverhältnissen
Wesentlich ist:
dokumentierter Zustellzeitpunkt
nachvollziehbare Zustellart
klare Belegbarkeit des konkreten Inhalts
Eine rechtssichere Zustellung sensibler Dokumente kann helfen, Streit über den Zugang zu vermeiden.
FAQ zur ordentlichen Kündigung im Mietrecht
Muss auf das Widerspruchsrecht hingewiesen werden?
Bei einer Kündigung durch Vermieter:innen kann ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB relevant sein. Unterbleibt der Hinweis, kann sich die Frist zur Erklärung des Widerspruchs verlängern. Eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls ist empfehlenswert.
Zählt der Samstag als Werktag?
Frist kennen, Zugang sichern, Risiko vermeiden
Bei einer ordentlichen Kündigung im Mietrecht entscheiden drei Faktoren: Berechtigter Kündigungsgrund, korrekte Fristberechnung, rechtzeitiger und nachweisbarer Zugang. Wer die Frist exakt plant und den Zugang bewusst organisiert, reduziert das Risiko einer teuren Fristverschiebung erheblich.